2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走勢(shì)預(yù)判

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走勢(shì)預(yù)判

第一季度數(shù)據(jù)出了，2021年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。
去年初全國(guó)均價(jià)是1.1萬(wàn)/m2，到今年一季度，跌到9600/m2。

而且，銷售額跌的比銷售面積快。
這也體現(xiàn)降價(jià)了。

2022年一季度同比降幅超過10%，這是什么水平。
2002年有一輪下跌，那時(shí)候是5%；
2008年金融危機(jī)，不過被四萬(wàn)億大水托了，也就1-2%；
2012年有過一波，8%左右吧。
今年的下跌，是本世紀(jì)中國(guó)房地產(chǎn)的最大跌幅。
非常嚴(yán)峻。

不光住宅降了，我主要工作的板塊，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、公寓、商鋪）價(jià)格也在下降。
下降額度逼近20%。
商業(yè)地產(chǎn)下跌，一方面是經(jīng)濟(jì)不咋樣，企業(yè)都不怎么買寫字樓了，消費(fèi)也下去了；
另一方面，這里面還涉及“摩天樓危機(jī)”。

今天開會(huì)，客戶還提起：為什么在經(jīng)濟(jì)最差的時(shí)候，迎來(lái)了這么多寫字樓交樓，這寫字樓怎么租怎么賣啊。
這非常合理。
摩天樓危機(jī)指的是：一棟大高樓蓋起來(lái)的時(shí)候，往往就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候。
因?yàn)槌邔舆@種華而不實(shí)的東西，拿地的時(shí)候肯定是經(jīng)濟(jì)繁榮期，等蓋起來(lái)，通常也就下行期了。
寫字樓群是一個(gè)道理。寫字樓集中交貨的時(shí)間，往往是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行周期的時(shí)間點(diǎn)。
這時(shí)候?qū)е聦懽謽歉恢靛X。
這次經(jīng)濟(jì)下行又疊加了疫情。

商業(yè)地產(chǎn)的不繁榮，會(huì)進(jìn)一步疊加在住宅上（很好理解，經(jīng)濟(jì)都不好了，就發(fā)不出獎(jiǎng)金和工資，就沒有錢買住宅）。
以及，大家住宅都買不起，就更投資不起商業(yè)性質(zhì)的公寓。
公寓價(jià)格下跌遠(yuǎn)比住宅要明顯。
這種世道小面積剛需公寓風(fēng)險(xiǎn)真的很大，我建議想買的不如先租一陣子觀察觀察。
大平層公寓不一樣，那是另一個(gè)市場(chǎng)。

還出現(xiàn)了一個(gè)反直覺的現(xiàn)象：
進(jìn)入2022，高房?jī)r(jià)省份成交面積在全國(guó)房地產(chǎn)成交面積占比明顯下跌了。
誒不對(duì)啊，原理上優(yōu)質(zhì)城市不應(yīng)該是避險(xiǎn)資產(chǎn)嘛，應(yīng)該是小地方更加不買才對(duì)吧。

其實(shí)也是合理的，2020年下半年到2021年頭部城市漲了一大波。
北上廣深乃至重慶合肥西安都漲了。
明顯是放了一波水。頭部城市的購(gòu)買力被消化了一波。
現(xiàn)在2022年了，水開始外溢到便宜的省份了。
還有一個(gè)因素，頭部城市及時(shí)限購(gòu)限貸加碼，以及頭部城市被疫情影響嚴(yán)重。
昆明南寧不是頭部城市，疫情沒咋影響，反而銷售還行。

說這些都沒啥用，只是總結(jié)一下過去，屬于看后視鏡開車。
我斗膽預(yù)測(cè)一下未來(lái)。

我提過很多次的觀點(diǎn)：未來(lái)，房?jī)r(jià)不可能全國(guó)普漲或者普降。
不同城市、不同區(qū)塊，一定會(huì)出現(xiàn)劇烈分化。

如果只看全國(guó)均價(jià)，現(xiàn)在的均價(jià)已經(jīng)回到了2020年上半年。
但，你自己看看你身邊，你市房?jī)r(jià)回到2020上半年了嘛？
我在廣州，公司旁邊的核心區(qū)完全沒有，而是有50%的漲幅。
但我發(fā)微博噴房?jī)r(jià)沒跌的時(shí)候，就有很多非一線城市的留言，說：真的跌了，老百姓日子并不好過。
這就是分化。

表面看均價(jià)不變，貴的還會(huì)更貴，差的還會(huì)更差。

如果你們把當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)和當(dāng)?shù)貪q跌做成一張散點(diǎn)圖。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎是成正比的。
在五千到一萬(wàn)這個(gè)檔位，大部分城市都在跌。
而一旦城市均價(jià)超過一萬(wàn)五，幾乎都在漲。

北京、上海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)這些優(yōu)質(zhì)區(qū)域，幾乎都漲了。上海現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和2020年末相比，漲了兩成。一線城市從2021年以來(lái)基本都有10%的漲幅。
與此同時(shí)，越便宜越跌，很多西部邊遠(yuǎn)省份都跌了10%以上。
啊，我們東北的吉林也跌了超10%。

很多城市都開始約談開發(fā)商不讓惡意降價(jià)了，讓開發(fā)商尊重市場(chǎng)規(guī)律，但實(shí)際上你們那里降價(jià)就是市場(chǎng)規(guī)律。
比如我們東北吧，七普人口數(shù)據(jù)你們都看了，東三省全是人口凈流出的，我感覺東北也就沈陽(yáng)房?jī)r(jià)還能支棱幾下，其他什么長(zhǎng)春哈爾濱都有點(diǎn)危險(xiǎn)。

所以未來(lái)的預(yù)測(cè)就是：
一線城市基本也就這樣了，深圳上海都出現(xiàn)小幅回暖，很可能這就是底部了。
為什么說頭部城市沒那么慘，去年出了個(gè)新政策：集中供地。
現(xiàn)在你再去看回集中供地的那些地，基本上都沒開發(fā)（沒錢了）。
現(xiàn)在供地不開工，就會(huì)影響兩年后的樓市，導(dǎo)致那時(shí)候房子沒那么多。
所以是沒那么差的。

而三線及以下城市，房產(chǎn)不是什么好東西。
這些地方的剛需你們不用著急，等等看吧。
我勸了我很多遼寧本溪老家的親戚放棄本溪去沈陽(yáng)，以后養(yǎng)老也能用，希望他們能聽。

以及，同一城市，越是核心區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)越小。
同一城市也分限購(gòu)嚴(yán)不嚴(yán)格，比如廣州，增城從化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是頭部城市，越是核心區(qū)域，越是優(yōu)質(zhì)小區(qū)，越是非剛需產(chǎn)品，越穩(wěn)。
這時(shí)候你發(fā)現(xiàn)了，這不就是有錢人的房子嘛？
你說這么多，我們普通人也買不起啊。

當(dāng)然了。
這就是非常差勁的地方，一漲就漲有錢人，一跌就跌剛需。
習(xí)慣了，還能咋地，對(duì)付著過吧。